Umowa najmu okazjonalnego została uregulowana w art. 19a–19e ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1182 ze zm.; dalej „Ustawa”)¹. Pojęcie „najmu okazjonalnego” funkcjonowało także we wcześniejszym ustawodawstwie², jednak brakowało szczególnej regulacji w tym zakresie. Obecnie regulacja najmu okazjonalnego może wydawać się lakoniczna (składa się na nią ledwie pięć wyżej powołanych artykułów). ynika to jednak z tego, że najem okazjonalny nie jest samoistnym typem umowy. Tę umowę można określić jako „podtyp”³ czy też „postać”⁴ klasycznej umowy najmu uregulowanej w art. 659 i n. kodeksu cywilnego⁵.

Pojęcie „najmu okazjonalnego” sugeruje, że chodzi o umowę zawieraną na stosunkowo krótki czas. Określenie to może być jednak mylące, gdyż nie to jest istotą omawianej umowy. Istota ta dotyczy różnic – w stosunku do klasycznego najmu – w zakresie ochrony prawnej stron. W szczególności chodzi tu o ochronę przysługującą lokatorom najmującym lokale służące do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych i związaną z tym konieczność znoszenia przez wynajmujących pewnych niedogodności. Ochrona ta została w szczególności przewidziana w powołanej wyżej Ustawie. Kwestia ta zostanie szerzej poruszona w dalszej części artykułu.

Zgodnie z art. 19a ust. 1 Ustawy „umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Z powyższego wynika, po pierwsze, że podstawową różnicą między umową najmu okazjonalnego i klasyczną umową najmu jest to, że przedmiotem świadczenia (w tym wypadku dobrem materialnym, którego dotyczy umowa) tej pierwszej może być jedynie lokal mieszkalny (tj. lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych). Z kolei przedmiotem „klasycznego najmu” może być zasadniczo każda rzecz. Po drugie, z powyższego przepisu wynika, że umowa najmu okazjonalnego jest tzw. umową kwalifikowaną podmiotowo (po stronie wynajmującego). Oznacza to, że taką umowę może zawrzeć jedynie wynajmujący będący osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Wreszcie po trzecie, umowa najmu okazjonalnego może być zawarta jedynie na czas oznaczony, przy czym nie dłuższy niż 10 lat. Jak więc wynika z powyższego przepisu umowa ta wcale nie musi być „okazjonalna” (tj. krótkoterminowa), wbrew temu, co wynika z jej nazwy. Należy także wspomnieć, że zgodnie z art. 19a ust. 6 Ustawy umowa najmu okazjonalnego oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Zawierając tzw. klasyczną umowę najmu lokalu mieszkalnego, wynajmujący podejmuje stosunkowo duże ryzyko. Ryzyko to dotyczy przede wszystkim sytuacji wynajmującego w okresie między wygaśnięciem umowy a opuszczeniem lokalu przez najemcę. W okresie tym wynajmującemu przysługuje stosunkowo słaba ochrona. Z drugiej zaś strony, najemca chroniony jest bardzo skutecznie, a przymuszenie go do opuszczenia lokalu (mimo wygaśnięcia umowy) jest znacznie utrudnione.

Jeżeli lokator (tj. były najemca) nie chce opuścić lokalu dobrowolnie, wynajmujący jest zmuszony do podjęcia szeregu czasochłonnych oraz kosztownych czynności. W pierwszej kolejności jest zmuszony do wytoczenia przeciwko lokatorowi powództwa o opróżnienie lokalu i uzyskania prawomocnego wyroku zasądzającego taki obowiązek. Powyższe czynności, będące dopiero pierwszym krokiem do odzyskania lokalu, zajmują wiele miesięcy.

W dalszej kolejności wynajmujący zmuszony jest uzyskać na wyroku tzw. klauzulę wykonalności, bez której nie jest możliwe przeprowadzenie postępowania egzekucyjnego. Uzyskanie klauzuli jest dodatkowo utrudnione, gdyż, zgodnie z art. 14 ust. 1 Ustawy, w wyroku nakazującym opuszczenie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu lokatora do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Mechanizm ten ma przeciwdziałać tzw. eksmisji „na bruk”. Obowiązek zapewnienia najmu lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Jeżeli w wyroku zasądzającym opróżnienie lokalu sąd rozstrzygnie pozytywnie kwestię uprawnienia lokatora do lokalu socjalnego, jednocześnie nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia lokatorowi przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Do czasu złożenia takiej oferty, wynajmujący nie będzie mógł uzyskać wspomnianej wyżej klauzuli wykonalności. Jest to o tyle uciążliwe, że Ustawa nie wskazuje terminu, w jakim gmina ma obowiązek złożyć taką ofertę. Dodatkowo wynajmującemu nie przysługują efektywne środki prawne mogące przymusić gminę do wykonania tego obowiązku.

Dopiero po wykonaniu przez gminę powyższego obowiązku albo jeżeli lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego (lub lokalu zamiennego, które to prawo przysługuje w przypadkach szczegółowo wskazanych w Ustawie), możliwe jest uzyskanie klauzuli wykonalności. Następnie konieczne jest jeszcze przeprowadzenie postępowania egzekucyjnego, które sprowadza się zasadniczo do faktycznego usunięcia przez komornika lokatora z lokalu.

Niemniej i tutaj wynajmujący napotyka dodatkowe przeszkody, gdyż w przypadku gdy lokator odmówi dobrowolnego opuszczenia lokalu w terminie wyznaczonym przez komornika oraz: (1) nie jest uprawniony do lokalu socjalnego lub zamiennego oraz (2) nie posiada tytułu prawnego do innego lokalu, w którym mógłby zamieszkać, komornik zmuszony jest wstrzymać się z dokonaniem czynności egzekucyjnych do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże lokatorowi tymczasowe pomieszczenie, do którego może zostać on przeniesiony. Z kolei, jeżeli lokatorowi nie przysługuje prawo do tymczasowego pomieszczenia, o którym mowa powyżej, komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej na wniosek komornika przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opuszczeniu. W obecnym stanie prawnym również w powyższych przypadkach przepisy nie wskazują terminów, w jakich gmina powinna wykonać swoje obowiązki.

Dopiero po zrealizowaniu przez gminę wyżej wymienionych, nieokreślonych w czasie obowiązków, możliwe jest zwrócenie wynajmującemu jego własności. Dodatkowo w czasie opisanego powyżej, mozolnego procesu, wynajmujący narażony jest także na szkody spowodowane przez byłego najemcę, związane z jego bezumownym korzystaniem z lokalu. Niejednokrotnie zdarza się tak, że osoby takie nie dokonują opłat za media, nie wspominając już o tzw. wynagrodzeniu za bezumowne korzystanie – które miałoby być odpowiednikiem czynszu obowiązującego w czasie, kiedy umowa najmu jeszcze obowiązywała.

Ze względu na powyższą, niekorzystną dla wynajmującego regulację ustawową, ustawodawca zdecydował się na wprowadzenie najmu okazjonalnego, który dla strony wynajmującej jest znacznie bezpieczniejszy. Zgodnie z art. 19a ust. 2 Ustawy, do umowy najmu okazjonalnego należy załączyć następujące dokumenty:

• oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego;
• wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
• oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 powyżej, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu.

Dołączenie powyższych dokumentów ma na celu skrócenie i uproszczenie procesu związanego z opróżnieniem lokalu przez najemcę, w razie wygaśnięcia umowy. Po pierwsze, oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego (ad. 1 powyżej) zastępuje wyrok eksmisyjny. Oznacza to, że wynajmujący w przypadku najmu okazjonalnego nie jest zmuszony do wytaczania powództwa o opróżnienie lokalu. Wystarczy, że uzyska klauzulę wykonalności na samym akcie. Dokument ten wystarcza do wszczęcia postępowania egzekucyjnego przez komornika.

Po drugie, wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać (ad. 2 powyżej) oraz oświadczenie właściciela takiego lokalu lub osoby posiadającej inny tytuł prawny (ad. 3 powyżej) pozwala wyeliminować konieczność oczekiwania na wykonanie przez gminę obowiązków dotyczących wskazania przez gminę lokalu socjalnego (lokalu zamiennego, pomieszczenia tymczasowego lub schroniska/noclegowni), do którego najemca może zostać przeniesiony.

Podsumowując, w przypadku najmu okazjonalnego, w razie braku woli najemcy do opróżnienia lokalu, postępowanie związane ze zwróceniem lokalu wynajmującemu powinno trwać kilka tygodni (dla porównania, w przypadku najmu klasycznego może być to wiele miesięcy lub lat).

Należy jednak zwrócić uwagę, że dodatkowa ochrona wynajmującego uzależniona jest od zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu (art. 19b ust. 1 Ustawy). Zabieg ten ma zachęcać wynajmujących, aby wychodzili z „szarej strefy” i odprowadzali podatki od zawieranych umów najmu.

Podsumowując, należy stwierdzić, że umowa najmu okazjonalnego nie jest dla – rzetelnych – najemców instrumentem mniej korzystnym niż klasyczna umowa najmu. Ma ona na celu jedynie wyważenie interesów stron i zapewnienie dodatkowej ochrony wynajmującemu. Ten niejednokrotnie może nie posiadać środków niezbędnych do wyegzekwowania swego prawa własności w przypadku klasycznej umowy najmu. Omawiana regulacja zapewnia też najemcy bezpieczeństwo, gdyż mimo przyspieszonego postępowania nie dopuszcza tzw. eksmisji „na bruk”. Umowa taka może być kłopotliwa jedynie dla najemców, którzy nie będą w stanie wskazać lokalu, w którym będą mogli zamieszkać po wygaśnięciu umowy najmu okazjonalnego, wraz z oświadczeniem właściciela takiego lokalu. Nie da się więc ukryć, że nie jest to instrument dostępny dla wszystkich.